SCP Edouard PESCHET & Jérôme LEFEVRE - Notaires associés à Saint-André de l'EureOffice notarial

Actualité
La Loi Scellier en 2011 Imprimer

Financement par réduction d'Impôt sur le Revenu

Ce régime, limité à une opération par an, consiste en une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du logement acquis.

 

AVANTAGES FISCAUX :

SCELLIER CLASSIQUE

Les taux de la réduction d'impôt varient en fonction de l'obtention par le logement du label « bâtiment basse consommation d'énergétique, BBC 2005 »

Date d'acquisition
(signature de l'acte authentique d'achat)
ou de demande du permis de construire
2011* 2012
Logements NON BBC
13 % 10 %
Logements BBC
22 % 20 %

* Les acquisitions signées avant le 31 mars 2011 bénéficient encore du taux à 15 pour les logements non BBC et 25 % pour les logements BBC si la réservation a été enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant cette date butoir. En outre, l'acte authentique de vente doit être signé avant le 31 mars 2011.

Dans les deux cas, la réduction d'impôt sur le revenu s'étale sur neuf ans. Le point de départ de cette réduction est la date d'achèvement des travaux.

 

Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Le prix de revient du logement acquis est retenu, pour le calcul de la réduction d'impôt, pour la fraction du prix inférieur à 300.000 euros.

 

SCELLIER SOCIAL : Des avantages supplémentaires

Si la location excède 9 années, et

Si les conditions de loyers et de ressources des locataires fixées pour le régime BORLOO sont respectées,

II est possible de continuer de bé téficler d'une réduction d'impôt complémentaire de 2 %/an par période de 3 ans de location.

Ainsi :

  • Pour une location de 12 années avec respect des conditions BORLOO pour un logement BBC, la réduction sera de 22 % étalée sur les 9 premières années et de 6 % étalée sur les années 10, 11 et 12, soit 28 % au total.

  • Pour une location de 15 années avec respect des conditions BORLOO pour un logement BBC, la réduction sera de 22 % étalée sur les 9 premières années et de 12 % étalée sur les années 10 à 15 soit 34 % au total,

En outre, s'ajoute à cette réduction un abattement forfaitaire sur les loyers bruts de 30 % si les conditions de loyers et de ressources du régime BORLOO sont respectées (Article 31 1 - 1°- I) du CGI.

 

Biens immobiliers éligibles :

Ce nouveau dispositif, concerne :

  • les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement,
    ou
  • les logements que le contribuable fait construire,
    ou
  • les logements anciens à réhabiliterlogements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence ») destinés à la location principale du locataire.

 

  • les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, à savoir aux dispositions en vigueur à la date du dépôt du permis de construire.

  • Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
    Un contribuable peut ainsi acquérir un logement par an, chacune des quatre années d'application de la réduction (2009 à 2012), quand bien même l'achèvement des différents logements acquis interviendrait la même année. Dans cette hypothèse, la somme des réductions d'impôt attachées à ces biens sera imputée sur les revenus déclarés lors de l'année d'achèvement.

  • La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.
  • Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision (dans la limite de 300.000 € pour le tout).

    Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (ex ; SCI) autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (dans la limite du prix de 300.000 € pour le bien acquis par la Société) correspondant à ses droits sur le logement concerné.

1* Prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des éventuels travaux de transformation ou de réhabilitation.

 

Conditions relatives à la location :

  • L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans au minimum.
  • L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Plafonnement des loyers : Les loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, ne doivent pas excéder :

Situation géographique

SCELLIER

SCELLIER
SOCIAL

ZONE A bis : Paris et 68 communes d'lle-de-France

27,70 €
17,36 €

ZONE A : le reste de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton), le Genevois français

16,10 €
12,88 €

ZONE BI : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande
couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy,
Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la
Côte d'Azur, DOM et Corse

13,00 €
10,40 €

ZONE B2 ; les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les
autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de
l'Île-de-France

10,60 €
8,48 €

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables, balcons, loggias). Cette limite est portée à 9 mètres carrés pour les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage.

Il est à noter que la surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

 

Conditions relatives aux locataires :

  • La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.
  • La location peut être conclue avec un ascendant ou descendant, hors foyer fiscal, dans le cadre du dispositif SCELLIER CLASSIQUE, mais elle n'est pas compatible avec le dispositif SCELLIER SOCIAL.
  • Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la location ne peut être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.
  • Plafonnement des ressources pour l'application du SCELLIER SOCIAL OU SCELLIER-BORLOO.

Pour 2010, les plafonds de ressources des locataires étaient de :

Situation familiale

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

44 306 € 32 910 € 30 168 €

Couple

66 215 € 48 328 €
44 302 €

1 pers. à charge

79 595 €
57 857 € 53 036 €

2 pers. à charge

95 342 €
70 020 €
64 185 €

3 pers. à charge

112 867 €
82 181 €
75 334 €

4 pers. à charge

127 005 €
92 700 €
84 976 €

Pers. supplémentaire

+14 156 € + 10 530 €
+ 9 652 €

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.

 
Quelle garantie pour un prêt immobilier ? Imprimer

En quoi le choix de la garantie est-il important ?

Lorsque vous négociez un contrat de prêt pour réaliser un projet immobilier (achat, travaux, ...), c'est en général la banque qui demande à bénéficier de telle ou telle garantie. Il ne faut pourtant pas hésiter à poser des questions car les différentes garanties envisageables ne sont pas du tout équivalentes.

 

Quelles sont les principales garanties demandées par les banques ?

Les garanties le plus souvent utilisées sont le cautionnement bancaire et l'hypothèque (avec sa variante, le privilège de prêteur de deniers).

Avec le cautionnement bancaire, c'est une société spécialisée qui s'engage à rembourser le prêt à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. De son côté, l'hypothèque est une sûreté réelle immobilière : elle porte sur l'immeuble financé au moyen du prêt et permet au créancier de faire vendre le bien, par une procédure de saisie immobilière, en cas de non-remboursement du crédit par l'emprunteur.

 

Comment choisir entre ces deux formes de garanties ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la garantie la mieux adaptée à chaque cas : situations familiale et patrimoniale, existence d'autres emprunts, ... L'objet du prêt a aussi son importance. Le privilège de prêteur de deniers ne peut, par exemple, être utilisé que pour les prêts qui servent au financement d'un achat immobilier, pas pour ceux qui financent des travaux de rénovation ou d'agrandissement.

Compte-tenu de l'allongement de la durée des emprunts immobiliers, il peut-être opportun de privilégier une garantie souple qui pourra s'adapter à l'évolution de la situation de l'emprunteur. L'hypothèque rechargeable par exemple, qui peut être utilisée plusieurs fois, pour des crédits différents et mêmes des banques différentes.

 

Vous n'évoquez pas l'aspect financier. Parce que l'hypothèque est plus chère que le cautionnement ?

Le coût de la garantie est un critère de choix important et doit être intégré par l'emprunteur dans son plan de fmancement. Et, contrairement aux idées reçues, l'hypothèque, et surtout le privilège de prêteur de deniers, ne sont pas toujours plus chers que le cautionnement.

Prenons un exemple, pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, avec la caution du Crédit logement, l'acquéreur devra régler au départ 1.700 €. Une partie de cette somme lui sera remboursée au terme du prêt, mais sans prise en compte de l'inflation. Pour ce même emprunt, l'hypothèque aurait eu un coût de 2.380 € et le privilège de prêteurs de deniers, un coût de 960 €.

Pour réussir votre projet immobilier, rendez-vous le 5 décembre 2009 à l'occasion des 30émes Rencontres notariales : dans plus de 71 sites, répartis dans 44 départements, les notaires sont à votre disposition pour vous fournir des consultations personnalisées, gratuites et anonymes. La liste de l'ensemble des manifestations est disponible sur www.notaires.fr.

 
Bien investir à deux Imprimer

Quelles questions à se poser pour réussir un investissement à deux ?

Lorsqu'un couple envisage de réaliser un investissement, immobilier ou autre, il doit se poser deux questions. Sa situation juridique est-elle adaptée ? Quelles sont les modalités du financement ?

 

Comment savoir si la situation juridique du couple est adaptée ?

L'investissement fait ensemble par les membres du couple leur appartiendra à tous les deux. Peu importe leur statut : mariés, pacsés ou bien encore concubins. En réalité, pour savoir si la situation juridique du couple est bien adaptée, il faut anticiper l'avenir.

A ce titre, il est bien sûr nécessaire d'envisager les conséquences d'un décès et de s'interroger sur les droits que le survivant aura dans la succession du défunt. Sa situation sera fragilisée par l'existence d'une indivision avec d'autres héritiers, et d'abord les enfants. La loi ne lui assure pas toujours une protection suffisante. C'est pourquoi l'anticipation s'impose au couple.

Il faut également envisager la question de la gestion quotidienne du bien acheté. Notamment, si le bien est soumis au régime de l'indivision (ce qui est le cas par exemple des concubins, des pacsés ou des époux mariés en séparation de biens), il faudra l'accord des deux membres du couple pour faire les actes les plus importants. Ces règles peuvent parfois conduire à des blocages. Pour éviter la difficulté, il peut être utile de conclure une convention, organisant la répartition des pouvoirs au sein du couple. Pour les investissements immobiliers, constituer une SCI peut aussi être une solution.

 

Qu'en est-il du financement ?

Il faut bien savoir que la propriété d'un bien n'est pas attribuée en fonction du financement du prix d'acquisition ; elle dépend surtout des clauses de l'acte de vente. Si celui-ci indique que l'investissement a été fait à égalité, les deux membres du couple auront les mêmes droits, peu importe que l'un ait en réalité assuré seul le financement. Cela peut créer des difficultés, sans compter les risques de redressement de l'administration fiscale.

Pour les éviter, les clauses de l'acte doivent correspondre à la contribution réelle de chacun. Il ne faut donc pas hésiter à établir, au moment de l'investissement, un plan de financement comptabilisant les sommes investies par chacun.

 

Que faire si rien n'a été prévu lors de l'investissement ?

Si rien n'a été prévu lors de l'investissement, diverses solutions restent envisageables. Elles dépendent du régime juridique du couple : changement de régime matrimonial pour les époux, modification de la convention de pacs pour les pacsés, donation ou constatation d'une créance pour les concubins. Mais, ces rattrapages ne peuvent être envisagés que si les intéressés parviennent à s'accorder entre eux.

La diversité des modes de vie à deux est aujourd'hui telle que ce ne sont là que quelques unes des questions qui se posent. Ce qui conduit les notaires à y consacrer cette année leur congrès. En tous cas, le notaire est là pour assurer la sécurité de votre projet, n'hésitez pas à en parler avec lui lors d'un prochain rendez-vous. Si vous n'avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous.

 
TVA immobilière : ce qui change Imprimer

Pourquoi une réforme de la TVA immobilière ?

Au fil des années, la législation française en matière de TVA immobilière était devenue compliquée. Les pouvoirs publics ont donc voulu à la fois la simplifier et harmoniser notre droit avec le droit européen.

 

Quels sont les principaux changements ?

La loi nouvelle procède à une réécriture complète des dispositions relatives à la TVA immobilière. Désormais, pour déterminer le régime fiscal d'une acquisition immobilière, il faut combiner deux critères.

Le premier est la qualité des parties. La loi distingue ainsi deux catégories d'acheteurs et de vendeurs. D'un côté, les personnes qui sont assujetties à la TVA dans le cadre de l'exercice d'une activité économique (professionnels de l'immobilier, entreprises, etc.). De l'autre, les non-assujettis (particuliers) qui réalisent des opérations qui sont en principe en dehors du champ d'application de la TVA immobilière.

Le second est la nature du bien acquis. Par exemple, les règles applicables à la vente d'un terrain à bâtir (c'est-à-dire au terrain sur lequel le droit de l'urbanisme permet l'édification de constructions) ne sont pas les mêmes que celles applicables à la vente d'un immeuble neuf (c'est-à­dire achevé depuis moins de 5 ans).

 

Prenons le cas d'un particulier qui achète un terrain à bâtir pour construire son logement. La réforme change-t-elle quelque chose pour lui ?

En matière d'acquisition de terrain à bâtir, il faut aujourd'hui distinguer deux cas. Soit le terrain est vendu par un particulier. La réforme est alors sans conséquence : comme par le passé, seuls les droits d'enregistrement sont exigibles, pas la TVA. Soit le terrain est acheté auprès d'un professionnel. Le vendeur doit ici payer la TVA (en principe au taux de 19,6 %). L'acquéreur, quant à lui, doit payer les droits d'enregistrement au taux de 5,09 (voire au taux réduit de 0,715 % si certaines conditions sont remplies).

 

Depuis quand la réforme est-elle applicable ?

Les pouvoirs publics ont voulu aller vite : votée en février 2010, la loi est applicable à toutes les ventes conclues depuis le 11 mars dernier. C'est en principe la date de signature de l'acte notarié qui doit être prise en compte, pas celle du compromis. Même si ce dernier a été signé avant le 11 mars 2010, les nouvelles règles sont applicables à l'opération.

Dans certains cas, cela peut remettre l'équilibre économique voulu par le vendeur et l'acheteur. Le changement de la législation pourrait notamment modifier les coûts supportés par les parties. L'administration fiscale a voulu anticiper la difficulté : elle admet que les parties puissent demander le maintien des règles en vigueur au jour de la signature du compromis.

Spécialiste de l'immobilier et de la fiscalité, le notaire est à votre disposition pour vous informer sur cette réforme de la TVA immobilière et les conséquences qu'elle peut avoir éventuellement pour votre projet. Pour trouver le notaire le plus proche de chez vous, consultez www.notaires.fr.