SCP Edouard PESCHET & Jérôme LEFEVRE - Notaires associés à Saint-André de l'EureOffice notarial

La Loi Scellier en 2011 Imprimer

Financement par réduction d'Impôt sur le Revenu

Ce régime, limité à une opération par an, consiste en une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du logement acquis.

 

AVANTAGES FISCAUX :

SCELLIER CLASSIQUE

Les taux de la réduction d'impôt varient en fonction de l'obtention par le logement du label « bâtiment basse consommation d'énergétique, BBC 2005 »

Date d'acquisition
(signature de l'acte authentique d'achat)
ou de demande du permis de construire
2011* 2012
Logements NON BBC
13 % 10 %
Logements BBC
22 % 20 %

* Les acquisitions signées avant le 31 mars 2011 bénéficient encore du taux à 15 pour les logements non BBC et 25 % pour les logements BBC si la réservation a été enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant cette date butoir. En outre, l'acte authentique de vente doit être signé avant le 31 mars 2011.

Dans les deux cas, la réduction d'impôt sur le revenu s'étale sur neuf ans. Le point de départ de cette réduction est la date d'achèvement des travaux.

 

Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Le prix de revient du logement acquis est retenu, pour le calcul de la réduction d'impôt, pour la fraction du prix inférieur à 300.000 euros.

 

SCELLIER SOCIAL : Des avantages supplémentaires

Si la location excède 9 années, et

Si les conditions de loyers et de ressources des locataires fixées pour le régime BORLOO sont respectées,

II est possible de continuer de bé téficler d'une réduction d'impôt complémentaire de 2 %/an par période de 3 ans de location.

Ainsi :

  • Pour une location de 12 années avec respect des conditions BORLOO pour un logement BBC, la réduction sera de 22 % étalée sur les 9 premières années et de 6 % étalée sur les années 10, 11 et 12, soit 28 % au total.

  • Pour une location de 15 années avec respect des conditions BORLOO pour un logement BBC, la réduction sera de 22 % étalée sur les 9 premières années et de 12 % étalée sur les années 10 à 15 soit 34 % au total,

En outre, s'ajoute à cette réduction un abattement forfaitaire sur les loyers bruts de 30 % si les conditions de loyers et de ressources du régime BORLOO sont respectées (Article 31 1 - 1°- I) du CGI.

 

Biens immobiliers éligibles :

Ce nouveau dispositif, concerne :

  • les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement,
    ou
  • les logements que le contribuable fait construire,
    ou
  • les logements anciens à réhabiliterlogements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence ») destinés à la location principale du locataire.

 

  • les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, à savoir aux dispositions en vigueur à la date du dépôt du permis de construire.

  • Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
    Un contribuable peut ainsi acquérir un logement par an, chacune des quatre années d'application de la réduction (2009 à 2012), quand bien même l'achèvement des différents logements acquis interviendrait la même année. Dans cette hypothèse, la somme des réductions d'impôt attachées à ces biens sera imputée sur les revenus déclarés lors de l'année d'achèvement.

  • La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.
  • Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision (dans la limite de 300.000 € pour le tout).

    Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (ex ; SCI) autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient (dans la limite du prix de 300.000 € pour le bien acquis par la Société) correspondant à ses droits sur le logement concerné.

1* Prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des éventuels travaux de transformation ou de réhabilitation.

 

Conditions relatives à la location :

  • L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans au minimum.
  • L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Plafonnement des loyers : Les loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, ne doivent pas excéder :

Situation géographique

SCELLIER

SCELLIER
SOCIAL

ZONE A bis : Paris et 68 communes d'lle-de-France

27,70 €
17,36 €

ZONE A : le reste de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton), le Genevois français

16,10 €
12,88 €

ZONE BI : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande
couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy,
Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la
Côte d'Azur, DOM et Corse

13,00 €
10,40 €

ZONE B2 ; les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les
autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de
l'Île-de-France

10,60 €
8,48 €

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables, balcons, loggias). Cette limite est portée à 9 mètres carrés pour les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage.

Il est à noter que la surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

 

Conditions relatives aux locataires :

  • La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.
  • La location peut être conclue avec un ascendant ou descendant, hors foyer fiscal, dans le cadre du dispositif SCELLIER CLASSIQUE, mais elle n'est pas compatible avec le dispositif SCELLIER SOCIAL.
  • Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la location ne peut être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.
  • Plafonnement des ressources pour l'application du SCELLIER SOCIAL OU SCELLIER-BORLOO.

Pour 2010, les plafonds de ressources des locataires étaient de :

Situation familiale

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

44 306 € 32 910 € 30 168 €

Couple

66 215 € 48 328 €
44 302 €

1 pers. à charge

79 595 €
57 857 € 53 036 €

2 pers. à charge

95 342 €
70 020 €
64 185 €

3 pers. à charge

112 867 €
82 181 €
75 334 €

4 pers. à charge

127 005 €
92 700 €
84 976 €

Pers. supplémentaire

+14 156 € + 10 530 €
+ 9 652 €

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.